تاریخ اشاعت: August 15, 2026 - 4:53 PM
China Moves to Defuse $148 Billion Commercial Property Risk as Land Leases Run Down
چین نے 148 ارب ڈالر کے کمرشل پراپرٹی خطرے سے نمٹنے کیلئے اقدامات تیز کر دیے
▫️ایک ٹریلین یوان سے زائد مالیت کے دفاتر، شاپنگ مالز اور دیگر غیر رہائشی اثاثوں کی زمین کے استعمال کی مدت 20 سال یا اس سے کم رہ گئی، جس سے قیمتوں اور ری فنانسنگ کے مسائل بڑھنے لگے
Beijing | ReNews International Desk News China is moving to address an emerging risk in its commercial property market as more than 1 trillion yuan (about US$148 billion) worth of non-residential real estate sits on land with remaining u...
Beijing | ReNews International Desk News
China is moving to address an emerging risk in its commercial property market as more than 1 trillion yuan (about US$148 billion) worth of non-residential real estate sits on land with remaining use rights of 20 years or less.
The figure has also been reported at about S$190 billion in Singapore-dollar terms. The affected assets include offices, shopping centres, industrial buildings and other commercial properties.
Unlike markets where property owners can hold land outright, urban land in China is generally state-owned and developers acquire time-limited land-use rights. Maximum terms are typically 70 years for residential land, 50 years for industrial land and 40 years for commercial, tourism and entertainment uses.
China's Civil Code provides for automatic renewal of residential construction land-use rights. For non-residential land, however, renewal is handled according to law, leaving investors uncertain about future costs, extension periods and procedures.
That uncertainty is becoming a financial problem well before leases actually expire. Banks and investors can become reluctant to finance or acquire properties with short remaining land terms because of uncertainty over their long-term value.
By 2030, around 30 million square metres of office and retail space across 18 major Chinese cities is expected to have less than 20 years remaining on its land tenure, according to an earlier CBRE estimate.
The issue comes as China's commercial property market is already under pressure. Office values in some major cities have fallen more than 40% from their peaks, while the wider property downturn has weakened investment demand and financing conditions.
Shortening land tenures have also complicated property transactions. Parkview Group has reportedly faced difficulties selling a Beijing shopping centre where part of the land has less than a decade remaining, while New World Development encountered a similar issue involving an office tower above Shanghai K11 Art Mall.
Local governments are now trying to reduce the uncertainty.
Shanghai has introduced guidelines covering extensions of expiring commercial and industrial land-use rights, following similar steps by Guangzhou earlier in 2026.
Guangzhou's framework provides an indication of how renewal could work more broadly. Qualifying commercial land may receive extensions of up to 20 years, while industrial properties are assessed according to relevant classifications and requirements.
Renewal is not necessarily free. Pilot arrangements indicate that qualifying extensions can be priced at around 70% of the applicable benchmark land value. Importantly, the calculation relates to the underlying land rather than the combined value of the land and building.
China's national law already allows users seeking continued use to apply for renewal before expiration and, if approved, sign a new land-use contract and pay the required fee. Investors, however, want clearer rules much earlier so properties can be reliably valued, financed and sold.
Beijing has signalled that it intends to improve regulations governing renewal of industrial and commercial land rights. A consistent nationwide framework could reduce uncertainty, support refinancing and transactions, and restore liquidity to a commercial property market already facing significant pressure.
China is moving to address an emerging risk in its commercial property market as more than 1 trillion yuan (about US$148 billion) worth of non-residential real estate sits on land with remaining use rights of 20 years or less.
The figure has also been reported at about S$190 billion in Singapore-dollar terms. The affected assets include offices, shopping centres, industrial buildings and other commercial properties.
Unlike markets where property owners can hold land outright, urban land in China is generally state-owned and developers acquire time-limited land-use rights. Maximum terms are typically 70 years for residential land, 50 years for industrial land and 40 years for commercial, tourism and entertainment uses.
China's Civil Code provides for automatic renewal of residential construction land-use rights. For non-residential land, however, renewal is handled according to law, leaving investors uncertain about future costs, extension periods and procedures.
That uncertainty is becoming a financial problem well before leases actually expire. Banks and investors can become reluctant to finance or acquire properties with short remaining land terms because of uncertainty over their long-term value.
By 2030, around 30 million square metres of office and retail space across 18 major Chinese cities is expected to have less than 20 years remaining on its land tenure, according to an earlier CBRE estimate.
The issue comes as China's commercial property market is already under pressure. Office values in some major cities have fallen more than 40% from their peaks, while the wider property downturn has weakened investment demand and financing conditions.
Shortening land tenures have also complicated property transactions. Parkview Group has reportedly faced difficulties selling a Beijing shopping centre where part of the land has less than a decade remaining, while New World Development encountered a similar issue involving an office tower above Shanghai K11 Art Mall.
Local governments are now trying to reduce the uncertainty.
Shanghai has introduced guidelines covering extensions of expiring commercial and industrial land-use rights, following similar steps by Guangzhou earlier in 2026.
Guangzhou's framework provides an indication of how renewal could work more broadly. Qualifying commercial land may receive extensions of up to 20 years, while industrial properties are assessed according to relevant classifications and requirements.
Renewal is not necessarily free. Pilot arrangements indicate that qualifying extensions can be priced at around 70% of the applicable benchmark land value. Importantly, the calculation relates to the underlying land rather than the combined value of the land and building.
China's national law already allows users seeking continued use to apply for renewal before expiration and, if approved, sign a new land-use contract and pay the required fee. Investors, however, want clearer rules much earlier so properties can be reliably valued, financed and sold.
Beijing has signalled that it intends to improve regulations governing renewal of industrial and commercial land rights. A consistent nationwide framework could reduce uncertainty, support refinancing and transactions, and restore liquidity to a commercial property market already facing significant pressure.
بیجنگ | ری نیوز انٹرنیشنل ڈیسک نیوز
چین اپنی کمرشل پراپرٹی مارکیٹ میں ابھرتے ہوئے ایک بڑے خطرے سے نمٹنے کیلئے اقدامات کر رہا ہے، جہاں ایک ٹریلین یوان سے زائد، یعنی تقریباً 148 ارب امریکی ڈالر مالیت کی غیر رہائشی جائیدادیں ایسی زمینوں پر قائم ہیں جن کے استعمال کے حقوق کی باقی مدت 20 سال یا اس سے کم رہ گئی ہے۔
یہ رقم بعض رپورٹس میں تقریباً 190 ارب سنگاپور ڈالر بھی بتائی گئی ہے۔ متاثرہ اثاثوں میں دفاتر، شاپنگ مالز، صنعتی عمارتیں اور دیگر کمرشل پراپرٹیز شامل ہیں۔
ایسی مارکیٹوں کے برعکس جہاں زمین مکمل ملکیت میں خریدی جا سکتی ہے، چین کے شہری علاقوں کی زمین عموماً ریاست کی ملکیت ہوتی ہے اور ڈویلپرز کو محدود مدت کیلئے زمین کے استعمال کے حقوق دیے جاتے ہیں۔ عام طور پر رہائشی زمین کیلئے زیادہ سے زیادہ مدت 70 سال، صنعتی زمین کیلئے 50 سال جبکہ کمرشل، سیاحتی اور تفریحی استعمال کیلئے 40 سال مقرر ہے۔
چین کے سول کوڈ کے تحت رہائشی زمین کے استعمال کے حقوق کی مدت ختم ہونے پر تجدید خودکار طور پر ہو جاتی ہے، تاہم غیر رہائشی زمین کے معاملے میں تجدید قانون کے مطابق کی جاتی ہے۔ اس وجہ سے سرمایہ کار مستقبل کے اخراجات، توسیعی مدت اور طریقہ کار کے بارے میں غیر یقینی کا شکار ہیں۔
یہ غیر یقینی صورتحال زمین کے استعمال کی مدت ختم ہونے سے کئی سال پہلے ہی مالی مسئلہ بن رہی ہے۔ کم مدت باقی رہ جانے والی جائیدادوں کو خریدنے یا ان پر قرض فراہم کرنے میں بینک اور سرمایہ کار ہچکچاہٹ دکھا سکتے ہیں کیونکہ ان کی طویل مدتی مالیت واضح نہیں رہتی۔ سی بی آ ر ای کے ایک سابقہ اندازے کے مطابق 2030 تک چین کے 18 بڑے شہروں میں تقریباً 3 کروڑ مربع میٹر دفتری اور ریٹیل جگہ ایسی ہو سکتی ہے جس کی زمین کے استعمال کی باقی مدت 20 سال سے کم رہ جائے گی۔
یہ مسئلہ ایسے وقت میں سامنے آیا ہے جب چین کی کمرشل پراپرٹی مارکیٹ پہلے ہی دباؤ کا شکار ہے۔ بعض بڑے شہروں میں دفاتر کی قیمتیں اپنی بلند ترین سطح سے 40 فیصد سے زیادہ گر چکی ہیں، جبکہ مجموعی پراپرٹی بحران نے سرمایہ کاری اور فنانسنگ کو بھی متاثر کیا ہے۔
زمین کے استعمال کی کم ہوتی مدت نے پراپرٹی لین دین کو بھی مشکل بنایا ہے۔ رپورٹس کے مطابق پارک ویو گروپ کو بیجنگ کے ایک شاپنگ سنٹر کی فروخت میں مشکلات کا سامنا رہا کیونکہ زمین کے ایک حصے کی مدت ایک دہائی سے بھی کم باقی تھی، جبکہ نیو ورلڈ ڈویلپمنٹ کو شنگھائی K11 آرٹ مال کے اوپر واقع ایک آفس ٹاور کے معاملے میں بھی اسی نوعیت کے مسئلے کا سامنا ہوا۔
مقامی حکومتیں اب اس غیر یقینی صورتحال کو کم کرنے کیلئے اقدامات کر رہی ہیں۔
شنگھائی نے کمرشل اور صنعتی زمین کے استعمال کے ختم ہونے والے حقوق کی توسیع سے متعلق رہنما اصول متعارف کرائے ہیں، جبکہ گوانگژو نے 2026 کے اوائل میں اسی نوعیت کے اقدامات شروع کیے تھے۔
گوانگژو کا فریم ورک اس بات کی ایک مثال فراہم کرتا ہے کہ مستقبل میں تجدید کا وسیع نظام کس طرح کام کر سکتا ہے۔ شرائط پوری کرنے والی کمرشل زمین کو 20 سال تک توسیع دی جا سکتی ہے، جبکہ صنعتی جائیدادوں کا جائزہ متعلقہ درجہ بندی اور شرائط کے مطابق لیا جاتا ہے۔
تجدید مفت ہونا ضروری نہیں۔ ابتدائی پائلٹ انتظامات سے ظاہر ہوتا ہے کہ اہل زمین کی توسیع کی لاگت متعلقہ سرکاری بینچ مارک لینڈ ویلیو کے تقریباً 70 فیصد تک ہو سکتی ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ یہ حساب عمارت اور زمین کی مجموعی مالیت کے بجائے صرف بنیادی زمین کی قیمت پر کیا جاتا ہے۔
چین کا قومی قانون پہلے ہی زمین کے استعمال کا حق رکھنے والوں کو مدت ختم ہونے سے قبل تجدید کیلئے درخواست دینے کی اجازت دیتا ہے۔ منظوری کی صورت میں نیا معاہدہ کیا جاتا ہے اور مقررہ فیس ادا کرنا ہوتی ہے۔ تاہم سرمایہ کار چاہتے ہیں کہ قواعد بہت پہلے واضح ہوں تاکہ پراپرٹیز کی قیمت، فنانسنگ اور فروخت کے فیصلے زیادہ اعتماد کے ساتھ کیے جا سکیں۔
بیجنگ نے بھی اشارہ دیا ہے کہ صنعتی اور کمرشل زمین کے استعمال کے حقوق کی تجدید سے متعلق قواعد کو مزید بہتر بنایا جائے گا۔ ملک بھر میں یکساں نظام آنے سے غیر یقینی صورتحال کم ہو سکتی ہے، ری فنانسنگ اور لین دین میں بہتری آ سکتی ہے اور دباؤ کا شکار کمرشل پراپرٹی مارکیٹ میں سرمایہ کاری اور خرید و فروخت کی سرگرمی بحال ہونے میں مدد مل سکتی ہے۔
چین اپنی کمرشل پراپرٹی مارکیٹ میں ابھرتے ہوئے ایک بڑے خطرے سے نمٹنے کیلئے اقدامات کر رہا ہے، جہاں ایک ٹریلین یوان سے زائد، یعنی تقریباً 148 ارب امریکی ڈالر مالیت کی غیر رہائشی جائیدادیں ایسی زمینوں پر قائم ہیں جن کے استعمال کے حقوق کی باقی مدت 20 سال یا اس سے کم رہ گئی ہے۔
یہ رقم بعض رپورٹس میں تقریباً 190 ارب سنگاپور ڈالر بھی بتائی گئی ہے۔ متاثرہ اثاثوں میں دفاتر، شاپنگ مالز، صنعتی عمارتیں اور دیگر کمرشل پراپرٹیز شامل ہیں۔
ایسی مارکیٹوں کے برعکس جہاں زمین مکمل ملکیت میں خریدی جا سکتی ہے، چین کے شہری علاقوں کی زمین عموماً ریاست کی ملکیت ہوتی ہے اور ڈویلپرز کو محدود مدت کیلئے زمین کے استعمال کے حقوق دیے جاتے ہیں۔ عام طور پر رہائشی زمین کیلئے زیادہ سے زیادہ مدت 70 سال، صنعتی زمین کیلئے 50 سال جبکہ کمرشل، سیاحتی اور تفریحی استعمال کیلئے 40 سال مقرر ہے۔
چین کے سول کوڈ کے تحت رہائشی زمین کے استعمال کے حقوق کی مدت ختم ہونے پر تجدید خودکار طور پر ہو جاتی ہے، تاہم غیر رہائشی زمین کے معاملے میں تجدید قانون کے مطابق کی جاتی ہے۔ اس وجہ سے سرمایہ کار مستقبل کے اخراجات، توسیعی مدت اور طریقہ کار کے بارے میں غیر یقینی کا شکار ہیں۔
یہ غیر یقینی صورتحال زمین کے استعمال کی مدت ختم ہونے سے کئی سال پہلے ہی مالی مسئلہ بن رہی ہے۔ کم مدت باقی رہ جانے والی جائیدادوں کو خریدنے یا ان پر قرض فراہم کرنے میں بینک اور سرمایہ کار ہچکچاہٹ دکھا سکتے ہیں کیونکہ ان کی طویل مدتی مالیت واضح نہیں رہتی۔ سی بی آ ر ای کے ایک سابقہ اندازے کے مطابق 2030 تک چین کے 18 بڑے شہروں میں تقریباً 3 کروڑ مربع میٹر دفتری اور ریٹیل جگہ ایسی ہو سکتی ہے جس کی زمین کے استعمال کی باقی مدت 20 سال سے کم رہ جائے گی۔
یہ مسئلہ ایسے وقت میں سامنے آیا ہے جب چین کی کمرشل پراپرٹی مارکیٹ پہلے ہی دباؤ کا شکار ہے۔ بعض بڑے شہروں میں دفاتر کی قیمتیں اپنی بلند ترین سطح سے 40 فیصد سے زیادہ گر چکی ہیں، جبکہ مجموعی پراپرٹی بحران نے سرمایہ کاری اور فنانسنگ کو بھی متاثر کیا ہے۔
زمین کے استعمال کی کم ہوتی مدت نے پراپرٹی لین دین کو بھی مشکل بنایا ہے۔ رپورٹس کے مطابق پارک ویو گروپ کو بیجنگ کے ایک شاپنگ سنٹر کی فروخت میں مشکلات کا سامنا رہا کیونکہ زمین کے ایک حصے کی مدت ایک دہائی سے بھی کم باقی تھی، جبکہ نیو ورلڈ ڈویلپمنٹ کو شنگھائی K11 آرٹ مال کے اوپر واقع ایک آفس ٹاور کے معاملے میں بھی اسی نوعیت کے مسئلے کا سامنا ہوا۔
مقامی حکومتیں اب اس غیر یقینی صورتحال کو کم کرنے کیلئے اقدامات کر رہی ہیں۔
شنگھائی نے کمرشل اور صنعتی زمین کے استعمال کے ختم ہونے والے حقوق کی توسیع سے متعلق رہنما اصول متعارف کرائے ہیں، جبکہ گوانگژو نے 2026 کے اوائل میں اسی نوعیت کے اقدامات شروع کیے تھے۔
گوانگژو کا فریم ورک اس بات کی ایک مثال فراہم کرتا ہے کہ مستقبل میں تجدید کا وسیع نظام کس طرح کام کر سکتا ہے۔ شرائط پوری کرنے والی کمرشل زمین کو 20 سال تک توسیع دی جا سکتی ہے، جبکہ صنعتی جائیدادوں کا جائزہ متعلقہ درجہ بندی اور شرائط کے مطابق لیا جاتا ہے۔
تجدید مفت ہونا ضروری نہیں۔ ابتدائی پائلٹ انتظامات سے ظاہر ہوتا ہے کہ اہل زمین کی توسیع کی لاگت متعلقہ سرکاری بینچ مارک لینڈ ویلیو کے تقریباً 70 فیصد تک ہو سکتی ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ یہ حساب عمارت اور زمین کی مجموعی مالیت کے بجائے صرف بنیادی زمین کی قیمت پر کیا جاتا ہے۔
چین کا قومی قانون پہلے ہی زمین کے استعمال کا حق رکھنے والوں کو مدت ختم ہونے سے قبل تجدید کیلئے درخواست دینے کی اجازت دیتا ہے۔ منظوری کی صورت میں نیا معاہدہ کیا جاتا ہے اور مقررہ فیس ادا کرنا ہوتی ہے۔ تاہم سرمایہ کار چاہتے ہیں کہ قواعد بہت پہلے واضح ہوں تاکہ پراپرٹیز کی قیمت، فنانسنگ اور فروخت کے فیصلے زیادہ اعتماد کے ساتھ کیے جا سکیں۔
بیجنگ نے بھی اشارہ دیا ہے کہ صنعتی اور کمرشل زمین کے استعمال کے حقوق کی تجدید سے متعلق قواعد کو مزید بہتر بنایا جائے گا۔ ملک بھر میں یکساں نظام آنے سے غیر یقینی صورتحال کم ہو سکتی ہے، ری فنانسنگ اور لین دین میں بہتری آ سکتی ہے اور دباؤ کا شکار کمرشل پراپرٹی مارکیٹ میں سرمایہ کاری اور خرید و فروخت کی سرگرمی بحال ہونے میں مدد مل سکتی ہے۔
